Blog kancelarii

Wrzesień 28, 2016

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, zwana także pactum de contrahendo, uregulowana jest w art. 389 i art. 390 kc. Należy  ona do umów o charakterze przygotowawczym, organizatorskim. Trzeba ją odróżnić od umowy definitywnej, która to umowa ma być zawarta ostatecznie.

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna strona albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (a nie jakiejkolwiek umowy). Treść umowy przedwstępnej składa się z określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Jest to zbór takich elementów przedmiotowo i podmiotowo istotnych, które mają znaczenie dla stron. Nie należy istotnych postanowień umowy przedwstępnej jednak utożsamiać z elementami koniecznymi umowy.

W obecnym stanie prawnym nie trzeba wskazywać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – może on zostać wskazany, ale nie musi. Termin nie jest więc elementem koniecznym umowy przyrzeczonej. Jeśli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony to powinna ona zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez osobę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby obie strony były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda wyznaczy inny termin, to strony będą związane tym terminem, który został wyznaczony wcześniej. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej musi zostać wyznaczony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli nie zostanie wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej to nie można żądać po upływie tego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to termin zawity.

Termin wyznaczony przez strony nie powinien być zbyt odległy. Umowa przedwstępna z natury swej tworzy stosunek przejściowy, chwilowy między stronami. Nie powinna prowadzić do nawiązywania zależności o charakterze ciągłym. Uprawnienie do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej jest uprawnieniem prawno-kształtującym. Ale termin ten, jeśli nie jest odpowiedni, może być skorygowany przez sąd na żądanie drugiej strony. Termin może być wyznaczony w różny sposób. Najczęściej przy pomocy daty kalendarzowej. Dopuszczalne są również inne sposoby, np. poprzez odwołanie się do innych zdarzeń, które w przyszłości na pewno nastąpią, np. Boże Narodzenie w 2015, dzień przed Sylwestrem 2015, po żniwach w 2016, wraz z początkiem wakacji letnich.

Umowa przedwstępna jest czynnością zobowiązującą. W wyniku jej zawarcia dochodzi do powstania zobowiązania, tzn. do zwiększenia pasywów. Ani zawarcie umowy przedwstępnej, ani jej wykonanie nie prowadzi do rozporządzenia, czyli do zmniejszenia aktywów w majątku osoby zobowiązanej.

Nie można kojarzyć zawsze umowy przedwstępnej z czynnością podwójnie zobowiązującą. Bo umowa nie musi oznaczać zobowiązania dla obydwu stron. Może być umowa, w której tylko jedna strona się zobowiąże.

 Skutki zawarcia umowy przedwstępnej:

Są dwa skutki zawarcia umowy przedwstępnej – słabszy i silniejszy. Skutek słabszy polega na tym, że można żądać naprawienia szkody poniesionej w wyniku tego, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej – jest to odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego. Przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej jest uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Na ujemny interes umowny składają się wszystkie wydatki, jakie zostały poniesione w wyniku szkody tj. wszystko to co kontrahent musiał włożyć w zawarcie umowy a mimo to umowa nie została zawarta. Chodzi tu o odszkodowanie za poniesione koszty rokowań, składania ofert, przejazdów, koszty sporządzenia umowy przedwstępnej, opłaty notarialne z tym związane itp. Skutek silniejszy polega na możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 64 kc). Można bowiem wytoczyć powództwo o ustalenie obowiązku złożenia oświadczenia woli o określonej treści. Z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia, wyrok sądu zastępuje to oświadczenie woli – czyli umowa wtedy zostaje zawarta. Skutek silniejszy występuje tylko wtedy kiedy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej a w szczególności wymaganiom co do formy.  Przykładowo więc jeśli umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona mają dotyczyć przeniesienia własności nieruchomości i jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej to nie powstaje skutek silniejszy, gdyż samo przeniesienie własności nieruchomości następuje zawsze w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 158 kc. Gdyby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego czyniłaby wtedy zadość warunkom co do formy umowy przyrzeczonej i wtedy wystąpiłby skutek silniejszy.

Do umowy przedwstępnej można wprowadzać różne dodatkowe postanowienia, m.in. można ustanowić zadatek (art. 394 kc). Art. 394 kc nie wymaga, żeby zadatek miał formę aktu notarialnego. Tym samym nawet jeśli umowa przedwstępna nie jest zawarta w formie aktu notarialnego ale ustanowiony jest zadatek to oprócz skutku słabszego wystąpi także skutek z art. 394 kc.

Konstrukcja umowy przedwstępnej i przyrzeczonej może być nałożona na każdy typ umowy – łącznie z umową o pracę. może poprzedzać zarówno umowy zobowiązujące, jak i rozporządzające. Może poprzedzać zarówno umowy kauzalne, jak i abstrakcyjne. Zarówno umowy ze sfery stosunków prawno-rzeczowych (umowy o zniesienie współwłasności), jak i ze sfery stosunków małżeńskich (zniesienie wspólności ustawowej), jak i ze sfery stosunków autorsko-prawnych (zawarcie umowy licencyjnej). Nie ma tu żadnych ograniczeń. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Sąd Najwyższy w wyroku z 26.10.1984 roku uznał, że nie można nazwać umową przedwstępną takiej umowy, w której strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej,  jeśli  w umowie tej ustalono termin wydania przyczepy campingowej, jej cenę, i inne warunki sprzedaży a cena w zupełności została zapłacona. Jest to bowiem klasyczna sytuacja jednej umowy z odroczonym terminem jej wykonania. Nie zawsze więc tam gdzie jest odroczenie terminu wykonania umowy mamy do czynienia z umową przedwstępną. Musi to nam jednoznacznie wynikać z umowy, że strony w przyszłości chcą zawrzeć umowę definitywną.

Konwersja nieważnej umowy przedwstępnej

Konwersja nieważnej umowy ostatecznej w umowę przedwstępną może mieć miejsce gdy na podstawie wykładni oświadczeń woli dochodzimy do wniosku, że strony miały przynajmniej zamiar zobowiązania się do zawarcia umowy przyrzeczonej i że była zgoda co do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Można dojść do takich wniosków jednak jedynie na tle okoliczności danej sprawy.

 

Ewelina Skonieczka

About Ewelina Skonieczka

  •  

Zostaw komentarz

social media
social media
social media